Vendre son bien au Pays Basque : les démarches à suivre de A à Z

Vendre son bien

Vous souhaitez vendre un bien immobilier au pays basque ? Ce projet important mérite méthode et accompagnement. Référence de l’immobilier en pays basque, Naçabal Immobilier vous explique comment concrétiser rapidement et au meilleur prix. Un petit guide très utile pour vendre sa maison pays basque ou son appartement pays basque.

La réalisation du dossier des diagnostics techniques

Comme partout en France, la vente de son appartement ou de sa maison au pays basque implique la réalisation des diagnostics prévus par la loi. La meilleure manière de partir du bon pied ! Réalisés par un diagnostiqueur dûment certifié, la liste des diagnostics à réaliser est déterminée par la situation géographique du bien immobilier, l’année de sa construction et l’ancienneté de son installation électrique et gaz. Véritable « carnet de santé » de la maison ou de l’appartement concerné, le Dossier des Diagnostics Techniques (DDT), offre au professionnel chargé de l’estimation comme à l’acquéreur potentiel, des données objectives et réelles de son état. Au maximum, le propriétaire peut avoir à réaliser :

Le diagnostic amiante pour toute construction ayant fait l’objet d’un permis de construire avant le 1er juillet 1997
Le Constat des risques d’exposition au Plomb (CREP) pour toute construction antérieur au 1er janvier 1949
Le diagnostic Performance Energétique (DPE)
Le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité
Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz
Le diagnostic termites
L’Etat des Risques et Pollutions (ERP)
Le diagnostic bruit (Plan d’Exposition au Bruit)
La surface Loi Carrez pour les biens en copropriété

A ses diagnostics, à faire réaliser par un professionnel, s’ajoute celui de l’assainissement non collectif. Toute vente de maison au pays basque non reliée au tout-à-l’égout doit comprendre la fourniture par le vendeur à l’acquéreur d’un état de conformité du système d’assainissement. Ce diagnostic est réalisé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) compétent dans la commune de situation du bien.

Attention sans la fourniture de tous les diagnostics exigés et en cours de validité, vous ne pourrez pas signer le compromis de vente de votre maison ou appartement au pays basque.

Estimer son bien au pays basque

Toute vente réussie passe par une estimation précise de votre maison ou de votre appartement. Estimer son bien au pays basque, comme ailleurs, ne se résume pas à la simple multiplication d’un prix moyen au m² dans une commune par une surface habitable. Chaque maison ou appartement a ses caractéristiques propres qui méritent d’être prises en compte. Le juste prix se détermine après une évaluation réalisée sur place par un professionnel qui maitrise parfaitement le marché immobilier local. Cet agent immobilier du pays basque saura analyser objectivement les atouts et les faiblesses de la maison ou de l’appartement concerné. Pour ce faire, il s’appuiera sur la prise en compte de 10 critères essentiels :

la situation géographique précise du bien
le type de construction et la qualité de son architecture
le niveau d’ensoleillement
le niveau de quiétude et les commodités offertes à proximité
la surface habitable du bien
le nombre de pièces
les éléments du dossier des diagnostics techniques
la qualité des équipements et les prestations particulières
l’état de présentation du bien
le montant des charges

Une étude précise, basée notamment sur la comparaison de la maison ou de l’appartement proposé aux ventes de biens équivalents réalisées dans le même secteur, amènera l’agent immobilier à fournir un avis de valeur précis de votre bien. Une fourchette de prix qu’il faut impérativement respecter pour aborder correctement le marché immobilier. Un bien surestimé n’attire aucune visite : le vendeur trop gourmand obère toute chance de vendre son bien rapidement ! Pire, ce mauvais positionnement l’empêche de profiter de l’effet nouveauté normalement déclenché par l’arrivée de son bien sur le marché immobilier local. L’expérience montre qu’il faut malheureusement beaucoup de temps pour rattraper les effets pervers d’une vente proposée à prix excessif.

Préparer son bien à la commercialisation

Vendre sa maison au pays basque ou vendre son appartement au pays basque demande un peu de préparation. Il s’agit d’atteindre le meilleur état de présentation possible. L’ampleur de la tâche dépend bien évidemment de l’état initial du bien immobilier. S’il ne s’agit pas forcément d’une rénovation en profondeur, la maison ou l’appartement doit être dépersonnalisé et présenté sous son meilleur jour. En immobilier, la première impression est déterminante : toutes les études montrent que l’acquéreur potentiel prend sa décision dans les 90 premières secondes de sa visite ! Pour y parvenir, le vendeur s’attachera à :

enlever ou ranger photographies et affaires personnelles
procéder à un grand ménage intérieur et nettoyage extérieur
enlever le mobilier non indispensable pour améliorer la lisibilité des pièces et de leur espace
effectuer toutes les réparations nécessaires
envisager une remise au goût du jour lorsque le bien nécessite un vrai rafraîchissement
réorganiser les pièces et proposer une vraie ambiance décorative (home staging)
soigner le rangement et la propreté avant chaque visite

Commercialiser correctement son bien immobilier

Aujourd’hui, plus de 80 % des Français passent par les sites immobiliers Internet pour trouver l’appartement ou la maison de leurs rêves. Vendre sa maison au pays basque ou vendre son appartement au pays basque implique une présence sur tous les sites et portails immobiliers d’Internet. Il s’agit de savoir y présenter son bien simplement et efficacement. Le texte descriptif de cette annonce et le choix des photographies qui l’accompagneront seront déterminants sur l’appréciation des acquéreurs/internautes. Votre annonce de vente maison pays basque doit retenir l’attention et déclencher l’envie de visite. S’il est possible de vendre sa maison ou de vendre son appartement seul, sachez qu’aujourd’hui 68 % des transactions sont réalisées en France par l’intermédiaire d’un agent immobilier. La maîtrise des techniques rédactionnelles et de prise de vue ainsi que la puissance de diffusion des agences immobilières font toute la différence !

Qualifier les acquéreurs potentiels et organiser les visites

Quelqu’un s’intéresse à votre bien immobilier, mais êtes-vous sûrs que cette personne a vraiment les moyens de ses ambitions ? Il faut savoir poser les bonnes questions aux contacts qui se signalent avant d’accepter l’organisation d’une visite. Un acquéreur sérieux est généralement en possession d’un plan de financement bien ficelé. A l’inverse, le curieux se montre toujours très évasif sur ses capacités financières. Qualifier un acquéreur vous permet d’organiser des visites uniquement au profit des personnes qui nourrissent un vrai projet immobilier. Une précaution qui vous évite de perdre du temps.

Une visite s’organise si possible au meilleur ensoleillement de la journée tout en évitant les heures de pointe sur les routes. Vos visiteurs doivent pouvoir se garer facilement, apprécier la luminosité et la quiétude des lieux. Accueillis aimablement, les visiteurs doivent profiter d’une visite complète et transparente. Si la présentation du bien doit valoriser ce dernier, elle ne doit par le survendre et elle doit également savoir, par moment, faire place au silence propice à la réflexion des acquéreurs potentiels. Les objections de ces derniers doivent pouvoir être contrées par des solutions précises et éventuellement chiffrées. En un mot, il faut savoir vendre !

Evaluer une offre d’achat et l’accepter

Toute personne qui désire acquérir un bien immobilier doit présenter une offre d’achat écrite. Cette offre d’achat est un document contractuel qui engage fortement le vendeur qui l’accepte. Celui-ci, ne peut plus, en effet, commercialiser son bien ni bien sûr accepter une autre offre d’achat fusse-t-elle à un prix supérieur ! L’offre d’achat entérine un accord « sur la chose et le prix » qui servira de base à la rédaction du compromis de vente puis de l’acte authentique de vente de maison au pays basque. Ce document doit comprendre les mentions obligatoires suivantes

l’identification (noms, prénoms et adresses) des proposants et du vendeur
la description et l’adresse précise du bien immobilier concerné
la volonté clairement exprimée du proposant d’acquérir le bien immobilier
le prix proposé

En tant que vendeur, il va vous falloir apprécier la qualité de l’offre d’achat qui vous est présentée. Cette appréciation ne se limite pas au prix proposé pour la vente de votre maison au pays basque ! Les modalités du financement et les conditions suspensives de vente sont déterminantes. Le proposant a-t-il un apport ? Son achat est-il conditionné par la vente de son propre bien immobilier ? Par l’obtention d’un permis de construire pour modifier ou agrandir ? L’obtention de réponses précises s’impose avant de contresigner cette offre d’achat !

Projet personnel et financier important, vendre sa maison au pays basque ou vendre son appartement au pays basque implique une maîtrise réelle de chaque étape de la transaction immobilière. A défaut, vous pourrez malheureusement perdre beaucoup de temps, voire aller au-devant de vraies déconvenues ! N’hésitez pas à parler de votre projet à un professionnel de l’immobilier. Ce spécialiste de la transaction saura mettre en place un accompagnement sur mesure pour vous aider à concrétiser votre vente.

Claire Naçabal, directrice de l’agence Naçabal Immobilier

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