Le marché immobilier au Pays Basque en 2024 et ses perspectives pour 2025

Le marché immobilier au Pays Basque, et plus particulièrement dans les villes côtières comme Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Anglet, reste très attractif, bien que certaines zones connaissent des dynamiques différentes. La région séduit autant les résidents que les investisseurs grâce à son cadre de vie exceptionnel, sa proximité avec l’océan et ses infrastructures bien développées. Toutefois, la demande est forte dans certaines zones spécifiques, tandis que d’autres secteurs, notamment en périphérie, sont moins prisés et connaissent une évolution des prix plus modérée.

État des prix immobiliers au Pays Basque en 2024

L’année 2024 montre une stabilisation des prix dans certaines parties du Pays Basque. Dans les zones très prisées comme Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, les prix immobiliers ont continué d’augmenter, mais à un rythme plus modéré qu’au cours des années précédentes. Ces villes attirent des acheteurs à la recherche de biens de prestige, tant pour des résidences principales que secondaires. Les investissements locatifs saisonniers sont également très recherchés, en raison du flux touristique constant.

Dans les zones plus rurales ou moins touristiques, la hausse des prix a été plus modérée. Les acheteurs à la recherche de biens plus abordables peuvent trouver des opportunités intéressantes dans des communes en retrait, où la demande est plus équilibrée par rapport à l’offre. Cela permet une certaine souplesse pour ceux qui cherchent à investir dans un marché moins saturé.

Les facteurs économiques qui influencent le marché en 2024

Taux d’intérêt élevés : En 2024, la hausse des taux d’emprunt a rendu plus difficile l’accès à la propriété pour les primo-accédants et les ménages à revenus moyens. Les taux, atteignant près de 4 %, ont réduit la capacité d’achat, poussant certains acheteurs à revoir leurs attentes à la baisse. Malgré cela, dans les villes côtières du Pays Basque, la demande reste élevée, ce qui maintient la pression sur les prix des biens immobiliers.

Inflation et coût de la vie : L’inflation en France a également eu un impact sur les décisions d’achat. Face à la hausse du coût de la vie, les ménages ont tendance à ajuster leurs priorités et à envisager des zones moins prisées mais plus abordables. Cela a permis de rééquilibrer le marché dans certaines parties de la région.

Politiques gouvernementales influençant le marché immobilier en 2024

Prêt à Taux Zéro (PTZ)

En 2024, l’ajustement du PTZ permet à davantage de primo-accédants d’acheter un bien immobilier en finançant jusqu’à 50 % de leur achat sans intérêt. Ce dispositif a aidé de nombreux ménages modestes à devenir propriétaires, en particulier dans les zones où les prix sont encore relativement abordables.

Encadrement des loyers

  Pour freiner la spéculation immobilière, le gouvernement a étendu l’encadrement des loyers à 24 communes du Pays Basque, dont Biarritz, Bayonne et Anglet. Cette mesure a permis de limiter les hausses abusives de loyers dans des zones où la demande locative est élevée, protégeant ainsi les locataires et réduisant les risques de bulle immobilière.

Audit énergétique obligatoire pour les rénovations

  En 2024, les propriétaires souhaitant rénover leurs biens doivent désormais effectuer un audit énergétique avant d’entamer des travaux importants. Cette mesure vise à encourager la performance énergétique des logements et à limiter l’impact environnemental des habitations vétustes.

Perspectives pour le marché immobilier au Pays Basque en 2025

En 2025, le marché immobilier au Pays Basque devrait voir une légère reprise, bien que les prévisions restent prudentes. Avec une possible stabilisation des taux d’intérêt, davantage d’acheteurs pourraient revenir sur le marché, en particulier les primo-accédants. Cependant, la demande pour des biens situés en bord de mer à Biarritz et Saint-Jean-de-Luz devrait rester élevée, maintenant les prix à des niveaux élevés dans ces secteurs.

Les zones en périphérie des grandes villes, où les prix sont plus abordables, devraient également voir une augmentation de la demande, en raison de l’amélioration des infrastructures et de l’attrait croissant du télétravail. Ces zones offrent un potentiel de plus-value à moyen terme, rendant les investissements dans ces régions intéressants pour les acheteurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier.

Le marché locatif : Opportunités d’investissement

Le marché locatif au Pays Basque reste solide, soutenu par la demande touristique. Les investisseurs continuent de trouver des opportunités lucratives dans les locations saisonnières, notamment à Biarritz et Saint-Jean-de-Luz, où le tourisme est en plein essor. En parallèle, la demande pour les locations longue durée augmente également, en particulier pour les travailleurs à distance cherchant un cadre de vie agréable

Prix immobilier au m² dans les principales villes du Pays Basque

En 2024, les prix de l’immobilier au m² au Pays Basque varient considérablement selon les villes et leur proximité avec la côte. Voici un aperçu des prix moyens observés dans les principales villes au 01 octobre 2024 :

• Biarritz : Les prix des appartements sont en moyenne autour de 8 256 € par m², avec une fourchette allant de 6 182 € à 12 385 € selon les quartiers. Les maisons sont encore plus chères, avec une moyenne de 9 502 € par m²
• Saint-Jean-de-Luz : Luz : En octobre 2024, le prix moyen au m² à Saint-Jean-de-Luz est estimé à environ 7 118 € pour les appartements. Les maisons sont souvent plus onéreuses, mais les prix varient largement en fonction des quartiers.
• Anglet : Anglet affiche des prix immobiliers autour de 5 694 € par m² pour les appartements, légèrement plus abordables que Biarritz, tout en restant relativement élevé pour les maisons proches des zones touristiques​ (8066€/m2 en moyenne).
• Bayonne : Le prix moyen des appartements à Bayonne est de 4 647 € par m², avec une variation de 3 485 € à 6 970 €. Les maisons sont plus chères, autour de 5 819 € par m²​
• Hendaye : Plus abordable que ses voisines, Hendaye propose des prix aux alentours de 5062 par m² pour les appartements, et de 5106 € pour les maisons​.

Ces prix reflètent l’attractivité touristique et résidentielle de ces villes, et la demande forte continue de soutenir ces niveaux, en particulier dans les zones proches de la mer.

Le marché immobilier au Pays Basque, bien que marqué par des disparités en fonction des villes et de la proximité avec l’océan, demeure très attractif en 2024. La demande élevée, tant pour les résidences principales que secondaires, maintient la pression sur les prix dans des villes comme Biarritz et Saint-Jean-de-Luz. En 2025, une stabilisation des taux d’intérêt pourrait encourager un retour des primo-accédants et des investisseurs, notamment dans les zones plus abordables en périphérie des grandes villes.

Le marché locatif, soutenu par le tourisme et l’essor du télétravail, continuera d’offrir de belles opportunités pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier. Cependant, la prudence reste de mise dans un contexte économique marqué par l’inflation et les fluctuations des taux d’intérêt.

Sources :

Carmen Immobilier : Politiques gouvernementales concernant l’encadrement des loyers et l’ajustement du PTZ.

Investir dans le Sud-Ouest : Analyse du marché immobilier au Pays Basque et prévisions pour 2025.

Hosman Immobilier : Impact des taux d’intérêt sur le marché immobilier.

Cabinet Gauduchon Immobilier (Orpi) : Tendances du marché immobilier et opportunités d’investissement.

Meilleurs Agents : Informations sur les prix au m² pour Biarritz et Bayonne en 2024, ainsi que des données spécifiques pour les quartiers de ces villes.

Claire Naçabal, directrice de l’agence Naçabal Immobilier