Calculer sa plus-value immobilière : comment s’y prendre ?

En France, la vente d’un bien immobilier peut donner lieu à une imposition sur la plus-value. De quoi s’agit-il exactement ? Quels biens sont concernés ou exonérés ? Comment se calcule le montant de l’imposition de la plus-value immobilière ? Agence immobilière de référence, nous vous apportons tous les éclaircissements nécessaires à la compréhension d’une fiscalité très particulière.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La notion de plus-value immobilière désigne l’augmentation de la valeur vénale d’un bien sur le marché par rapport à ce qu’elle était au moment de son achat. Très simplement, la plus-value correspond à la soustraction du prix d’achat au prix de vente. Cette augmentation de la valeur vénale du bien entre son acquisition et sa revente peut résulter d’une évolution du marché immobilier, de sa rénovation, de son agrandissement ou de sa transformation. En France, la réalisation d’une plus-value immobilière peut donner lieu à une imposition spécifique.

Prix d’acquisition et prix de vente

Si la plus-value constitue la différence entre prix de cession et prix d’achat du bien immobilier, il est important de bien définir ces derniers :

• Le prix d’achat comprend : le prix du bien immobilier, les frais d’acquisition, le coût des travaux réalisés n’ayant pas fait l’objet d’une réduction fiscale ;
• Le prix de cession correspond : au prix net vendeur du bien. C’est-à-dire au prix réel figurant à l’acte authentique diminué des frais annexes (honoraires d’agence et frais de diagnostics immobiliers).

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

La taxation des plus-values immobilières a beaucoup évolué au gré des réformes fiscales. Aujourd’hui l’impôt sur les plus-values immobilières concerne :

• les résidences secondaires ;
• les biens loués ;
• les logements vacants ;
• les locaux professionnels et commerciaux ;
• les terrains ;
• les parts de SCI et de SCPI.

La plus value résidence principale est totalement exonérée de taxation. Il n’est pas inutile de rappeler la définition fiscale d’une résidence principale : Pour l’administration fiscale, est considéré comme résidence principale, le logement habité au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Plus précisément, ce logement doit constituer le lieu d’habitation habituelle du contribuable et de sa famille et ou le centre de ses intérêts matériels et professionnels. Cette définition découle des articles 4A à 8 quinquies du Code général des impôts auxquels il convient de se référer en cas de situation particulière.

Les cas particuliers d’exonération

La loi prévoit plusieurs cas d’exonération indépendamment de la nature du bien concerné :

• Le bien est vendu à un prix maximal de 15.000 € ;
• les vendeurs sont retraités ou des personnes handicapées remplissant des conditions particulières ;
• le vendeur a été exproprié de son bien suite à une déclaration d’utilité publique et l’exproprié utilise la totalité de l’indemnité perçue pour acheter, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans l’année qui suit sa perception ;
• L’acteur à pour projet la réalisation de logements sociaux.

La taux de prélèvement applicable en 2022

La plus-value immobilière nette (après abattements) réalisée sur la vente d’un bien non exonéré est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. A cette imposition s’ajoute un taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Le taux global de prélèvement sur la plus-value immobilière applicable en 2022 s’établit donc à 36,20 %.

Les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans sont totalement exonérées d’imposition sur le revenu. Elles demeurent néanmoins assujetties aux prélèvements sociaux jusqu’à la 30ème année de détention.

La dégressivité des taux de prélèvement

Les taux de taxation de la plus-value immobilière au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sont dégressifs. Concrètement, plus le temps de possession est important, moins la taxe due est élevée.

Abattement appliqué à l’impôt sur le revenu

L’abattement d’impôt sur le revenu au titre de la durée de détention est de 6 % par année de la 6ème à la 21ème année et de 4 % la 22ème année :

• Avant 5 ans : 0 %
• 6 ans : 6 %
• 7 ans : 12 %
• 8 ans : 18 %
• 9 ans : 24 %
• 10 ans : 30 %
• 11 ans : 36 %
• 12 ans : 42 %
• 13 ans : 48 %
• 14 ans : 54 %
• 15 ans : 60 %
• 16 ans : 66 %
• 17 ans : 72 %
• 18 ans : 78 %
• 19 ans : 84 %
• 20 ans : 90 %
• 21 ans : 96 %
• 22 ans : 100 %

Abattement appliqué aux prélèvements sociaux

L’abattement sur les prélèvements sociaux au titre de la détention est de 1,65 % par année de la 6ème à la 21ème année, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % de la 23ème à la 30ème année :

• Avant 5 ans : 0 %
• 6 ans : 1,65 %
• 7 ans : 3,30 %
• 8 ans : 4,95 %
• 9 ans : 6,60 %
• 10 ans : 8,25 %
• 11 ans : 9,90 %
• 12 ans : 11,55 %
• 13 ans : 13,20 %
• 14 ans : 14,85 %
• 15 ans : 16,50 %
• 16 ans : 18,15 %
• 17 ans : 19,80 %
• 18 ans : 21,45 %
• 19 ans : 23,10 %
• 20 ans : 24,75 %
• 21 ans : 26,40 %
• 22 ans : 28 %
• 23 ans : 37 %
• 24 ans : 46 %
• 25 ans : 54 %
• 26 ans : 63 %
• 27 ans : 72 %
• 28 ans : 81 %
• 29 ans : 90 %
• 30 ans : 100 %

La prise en compte de frais d’acquisition et des travaux réalisés

L’administration fiscale accorde un abattement forfaitaire de 7,5 % au titre des frais d’acquisition (dits frais de notaire) payés au moment de l’acquisition du bien concerné par la plus-value immobilière. Le montant des travaux d’agrandissement, de construction, de rénovation et d’amélioration peuvent être pris en compte par le notaire de deux manières :

• Au réel sur présentation des factures correspondantes ;
• Au forfait, par application d’un abattement de 15 %.

Un exemple de calcul plus value résidence secondaire

Monsieur et Madame D, vendent en 2022 leur maison secondaire à Sare (64) au prix de 540.000 € net vendeur. Ils avaient acquis cette maison en 2006 au prix de 390.000 €. Au cours de ces 16 années de possession, monsieur et madame D. ont procédé pour 13.000 € de travaux attestés par facture.

Agent taxateur, le notaire chargé de la vente de la maison secondaire à Sare (64) de monsieur et madame D. détermine :

• Le prix de vente : 540.000 – (500€ de frais de diagnostics immobiliers) : 539.500 €
• Le prix d’achat : 390.000 + 7,5 (forfait d’acquisition) + 15 % (forfait travaux) : 477.750

La plus-value de monsieur et madame D. est donc de 539.500 – 477.750 = 61.750 €. Les 16 années de détention de leur maison secondaire à Sare (64) se traduisent par un abattement de 66 % sur l’impôt sur le revenu et de 18,15 % sur les prélèvements sociaux. Le taux global de taxation de leur plus-value immobilière est donc de 20,54 %. Le montant retenu sur le fruit de la vente par le notaire (agent taxateur de l’Etat) au titre de la plus-value immobilière est de 12683,45 €.

La surtaxe des plus-values élevées

Depuis le 1er janvier 2013, l’administration fiscale applique une surtaxe de 2 à 6 % sur l’impôt sur les plus-values immobilières élevées. Concrètement, cette surtaxe s’applique lorsque l’impôt sur la plus value immobilière est supérieur à 50.000 € après abattement pour durée de détention. Vous retiendrez que cette surtaxe ne s’applique pas aux terrains à bâtir.

Bon à savoir : le site de l’administration fiscale donne accès à toute la documentation officielle nécessaire au calcul de la plus value immobilière. Ce calcul plus value imposition est néanmoins systématiquement effectué par l’office notarial chargé de la vente.

Ce focus sur la plus value immobilière, montre l’importance qu’il y a à conserver toutes les factures des travaux réalisés au cours de la durée de possession de sa maison. Lorsque ceux-ci sont importants et dépassent le montant forfaitaire (15 %), ils sont la seule manière de bénéficier d’une diminution substantielle de la taxation sur la plus-value immobilière réalisée à la revente. Pensez à archiver chaque facture acquittée avec votre titre de propriété. Une précaution qui vous permettra d’optimiser votre vente immobilière ! Si vous souhaitez effectuer la vente de votre bien avec Naçabal Immobilier et avoir des conseils pour calculer votre plue-value immobilière contactez-moi. 

Claire Naçabal, directrice de l’agence Naçabal Immobilier