Le marché immobilier au Pays basque début 2022 : Point sur les prix de l’immobilier

Le Pays basque est un des territoires les plus prisés de France et continue d’attirer chaque année de nouveaux habitants. Avec une croissance démographique fulgurante, le Pays basque a fait face à une hausse de 5,53 % de sa population entre 2013 et 2019, selon l’Insee. Ces chiffres devraient encore s’accroître pour les années 2020 et 2021, car la croissance semble se poursuivre au regard de la saturation du marché immobilier sur la côte basque.

Pays basque : Un marché immobilier en forte hausse

Avec un cadre de vie unique en France, le Pays basque a toujours su captiver ses vacanciers qui reviennent bien souvent année après année. Beaucoup d’entre eux ont donc tout naturellement choisi de s’y installer, et les transactions se sont multipliées et d’autant plus avec l’essor du télétravail.

Le marché immobilier en 2021

Le marché immobilier du Pays basque en 2021 a su conserver tout son dynamisme pour cette année 2021. Le prix immobilier Pays basque  a connu encore une fois une forte augmentation liée à un haut taux de demandes et à peu d’offres sur le marché.

L’immobilier de prestige n’a pas été en reste puisque sur les communes de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et d’Hossegor dans les Landes, les villas ont vu leur prix s’envoler de plus de 18 %, ce qui est un record. Les investisseurs ont également surfé sur cette vague puisque 30 % des biens achetés ont été mis en location.

Le marché immobilier en 2022

L’année 2021 a été une année record du nombre de transactions réalisées grâce aux taux extrêmement bas. Il semblerait que les taux d’intérêt devraient suivre la même tendance pour l’année 2022. Ce début d’année a commencé sur les chapeaux de roue et semble avoir trouvé sa vitesse de croisière. Même si des conséquences financières à la suite de la guerre en Ukraine sont à craindre, un calcul exact des répercussions possibles est irréalisable pour le moment. Selon Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct, « Le contexte inflationniste fait désormais nettement évoluer le guidage des anticipations des banques centrales. Les indices des prix à la consommation en Europe et aux États-Unis, plus que jamais haussiers, vont continuer à s’affirmer, ce qui tend à accréditer la fin des politiques ultra-accommodantes des institutions monétaires et un rebond des taux directeurs. Sur le marché du crédit immobilier, une poursuite graduelle des hausses peut ainsi être anticipée ».

Pays basque : comprendre l’augmentation des prix immobiliers

Le prix de l’ immobilier au Pays basque semble suivre une courbe logique en rapport avec sa qualité de vie. Ses commerces et services, la proximité de la campagne et de la montagne, ses activités sportives et l’indéniable charme de l’Océan Atlantique ont fait grimper les prix ces dernières années. Avec un TGV Paris-Biarritz de seulement quatre heures, de nombreux Franciliens ont décidé de sauter le pas et de changer de vie.

Prix immobilier côte basque : une tendance après covid

La migration vers les petites et moyennes villes s’est opérée ces deux dernières années et semble se poursuivre. Mais l’ augmentation du prix de l’immobilier au Pays basque a aussi creusé un fossé pour les foyers français disposant de plus faibles revenus ainsi que pour les primo-accédants qui ont dû revoir leurs exigences à la baisse ou reporter leur projet immobilier. Selon Christine Fumagalli, présidente de la coopérative Orpi, « l’augmentation des prix n’est plus une surprise, puisque nous l’observons maintenant depuis plusieurs années. En revanche, cette hausse s’est intensifiée dans les villes moyennes, au même rythme que grandit l’intérêt des acquéreurs pour ces mêmes zones. La crise a effectivement vu l’émergence de nouvelles tendances qu’il est important de canaliser pour ne pas creuser davantage les inégalités et fragmenter la société entre ceux qui peuvent et ceux qui n’ont pas les moyens financiers. »

Pays basque : une augmentation durable des prix immobiliers ?

Avec des prix qui ont pu doubler en quelques années selon certains agents immobiliers, des mesures ont été prises pour enrayer la flambée des prix et assurer l’accès à la propriété à la plupart des ménages. Le programme PLH (Programme Local de l’Habitat) a notamment pour vocation d’augmenter le nombre de logements neufs pour les habitants du Pays basque sur les cinq prochaines années.

La côte basque est un véritable marché de niche et la tendance actuelle ne permet pas de déceler une réelle baisse des prix immobiliers, mais semble plutôt prendre le chemin d’une éventuelle stabilisation voir même peut être d’une légère baisse du marché .

Les prix m2 Pays basque en 2022

Bayonne

Avec un prix médian au m² de 4 476 € (3 915 € pour un appartement et 4 839 € pour une maison), la ville de Bayonne a vu son marché immobilier augmenter de 11 % sur un an et de 47 % sur 5 ans. Le quartier des Arènes-Allées Marines affiche le plus haut prix au m² de la ville avec une moyenne de 5 031 €/m². Saint Frédéric — Sainte-Croix reste actuellement le quartier le plus abordable avec un prix moyen de 3 529 €/m², malgré une hausse fulgurante de +21 % en un an.

Biarritz

Biarritz affiche un prix moyen de 8 186 €/m² (7 044 € m/² pour le prix maison Pays basque et 8 427 €/m² pour un appartement) et a fait preuve d’une augmentation soudaine de ses prix avec une hausse de +16 % sur un an et +64 % sur cinq ans. Les loyers ont considérablement augmenté dans cette commune avec une différence de +4 €/m² entre 2018 et 2021.

Saint-Jean-de-Luz

La commune de Saint-Jean-de-Luz reste sur le même modèle de croissance que les villes de Bayonne et de Biarritz avec une hausse moyenne sur un an comprise entre 11 % et 15 %. Avec un prix médian de 6 920 €/m², Saint-Jean-de-Luz reste une ville prisée où la demande est forte.

Hendaye

Hendaye reste plus accessible à l’achat que les deux autres villes précédentes, avec un prix médian de 4 627 €/m². Malgré une hausse de +20 % en un an, le délai de vente s’est considérablement réduit en atteignant une moyenne de 55 jours en décembre 2021 (contre 93 jours en décembre 2018).

Saint-Pée-sur-Nivelle

Saint-Pée-sur-Nivelle est un village du Pays basque situé à une vingtaine de minutes de Bidart et de Saint-Jean-de-Luz qui voit également son prix au m 2 augmenter de façon exponentielle avec +15 % sur un an et +53 % sur cinq ans. Avec un prix médian de 4 173 €/m², Saint-Pée-sur-Nivelle reste plus abordable que de nombreuses communes voisines.

Sare

Le village de Sare, labellisé « Plus beaux Villages de France », affiche un prix médian de 3 077 €/m² et semble offrir une stabilisation des prix au m² avec une hausse de seulement +4 % en un an.

Malgré une forte évolution du prix de l’immobilier au Pays basque dû à une augmentation des demandes, les prix devraient dans les mois à venir se stabiliser pour l’ensemble des communes.

Une baisse des prix n’est donc pas vraiment à envisager pour le moment puisque l’investissement sur la côte basque est une conséquence directe de la crise sanitaire. Même si certaines mesures ont déjà été mises en place pour privilégier les acquéreurs « locaux », il faudra attendre plusieurs mois afin de voir si elles sont fructueuses et répondent aux besoins des habitants en matière de logement.

Claire Naçabal, directrice de l’agence Naçabal Immobilier