Loi climat : les propriétaires bailleurs et la lutte contre les passoires thermiques

Promulguée le 22 août 2021, la Loi Climat et Résilience renforce les obligations des bailleurs en matière d’efficacité énergétique. Le législateur souhaite en finir avec les passoires énergétiques au sein du parc locatif. La France compte encore 4,8 millions de passoires thermiques, dont 2 millions en location (1). Naçabal Immobilier revient dans cet article sur les nouvelles dispositions en matière de performance énergétique des locations et sur le calendrier de leur entrée en vigueur, les enjeux locatifs et les solutions techniques possibles. Un gros plan important pour tous les bailleurs concernés au Pays basque comme ailleurs.

Une loi issue de la convention citoyenne

La Loi Climat et Résilience reprend 146 propositions de la Convention citoyenne pour le climat voulue par le chef de l’Etat après le grand débat national. Cette loi entend accélérer la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre dans quatre domaines :

1. Les modes de consommations et l’alimentation ;
2. Les modèles de production et de travail ;
3. Les déplacements ;
4. Les logements et l’artificialisation des sols.

La lutte contre les logements catégorisés comme « passoire énergétique » fait figure de mesure phare de ce quatrième domaine. Cette catégorisation s’applique aux logements très mal isolés affichant une consommation énergétique classée F ou G. Cette classification est obtenue après un audit réalisé par un professionnel certifié capable de détecter et analyser les ponts thermiques et la déperdition de chaleur. Vous souhaitez réaliser un audit énergétique en Pays basque ? Votre agence immobilière de la côte basque peut vous communiquer les coordonnées de plusieurs professionnels agréés. N’hésitez pas à nous contacter !

Qu’est ce qu’une passoire thermique ? 

Passoires thermiques définition : cette expression catégorise les logements énergivores du fait de leur mauvaise isolation et de la vétusté de leurs moyens de production de chaleur. A compter du 1er janvier 2028, tous les logements dont la consommation énergétique sera supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an seront interdits à la location.

Les nouvelles obligations prévues par la Loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience prévoit un train de mesures progressives pour en finir avec les passoires énergétiques :

2022

-Interdiction d’augmenter le loyer entre deux baux de location si le logement ;
– Obligation faîte aux vendeurs et aux bailleurs de réaliser un audit énergétique. Les propriétaires de logements classés F et G devront informer les acquéreurs ou preneurs des travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique et de leur coût ;

2025

– Interdiction de location des logements classés G ;
– Obligation de réaliser l’audit énergétique pour les logements classés E.

2028

– Interdiction de location des logements classés F.

2034

– Interdiction de location des logements classés E.

L’Audit énergétique

L’Agence De L’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) définit l’audit énergétique comme une étude devant permettre une analyse détaillée des données du bâtiment. Concrètement, cet audit va mettre en lumière les défauts d’isolation responsable de la déperdition thermique et les équipements de chauffage énergivores. Il doit aboutir à la fourniture d’une proposition chiffrée et argumentée d’un programme d’économie d’énergie. En cela, l’audit énergétique est plus complet que le traditionnel Diagnostic Performance Energétique (DPE).

L’audit énergétique coûte entre 500 et 1000 € selon les caractéristiques du logement concerné. Ce coût peut être pris en charge par l’Agence Nationale de l’habitat (ANAH) au travers de son dispositif MaPrimeRénov’. Pour bénéficier de cette aide, l’audit énergétique doit :

– Être réalisé par un professionnel labélisé RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ;
– Faire l’objet d’une déclaration en ligne sur le site de l’ANAH onglet demande MaPrimeRénov’ (création de votre compte personnel) ;
– Etre validé par l’ANAH ;
– Donner lieu à une facturation en bonne et due forme transmise à l’ANAH.

Vous recevrez votre prime directement sur votre compte par virement bancaire.

La déperdition thermique

On désigne par déperdition thermique l’ensemble des pertes de chaleur d’un logement. Celles-ci résultent de zones de rupture de la continuité d’une surface dans la construction. Ces points de rupture sont appelés « ponts thermiques« . Ces derniers favorisent les échanges entre l’air extérieur et l’air intérieur. Ces défauts d’isolation doivent être corrigés pour faire des économies d’énergie. Vous êtes propriétaire d’un logement catégorisé passoire thermique et vous vous interrogez sur l’origine des pertes de chaleurs en cause ? Si rien ne remplace un audit énergétique de votre logement, nous vous livrons à titre informatif la répartition moyenne de ces pertes :

– 25 à 30 % : le toit ;

– 20 à 25 % : les murs ;

– 15 à 20 % : fuites d’air et ventilation mécanique automatisée ;

– 10 à 15 % : les surfaces vitrées ;

– 7 à 10 % : le plancher bas.

Bon à savoir : la physique nous apprend que le transfert thermique va toujours du chaud vers le froid. En hiver, les calories du chauffage s’échappent vers l’extérieur par les ponts thermiques. En été, l’air chaud extérieur s’infiltre de la même manière à l’intérieur. Des kWh de chauffage et de climatisation dépensés en vain !

Les systèmes de production de chaleur énergivores

Tous les systèmes de chauffage ne se valent pas en termes d’efficacité énergétique. Le chauffage au fioul, les anciennes chaudières à gaz et les convecteurs électriques sont particulièrement énergétiques. Les passoires thermiques conjuguent bien souvent une mauvaise isolation et un chauffage vétuste.

Les solutions techniques

Propriétaire bailleur, votre location énergivore est concernée par les dispositions de la Loi Climat et Résilience. Pas de panique, le secteur du bâtiment propose des solutions très concrètes pour améliorer la performance énergétique. Sans préjuger des résultats de l’audit énergétique de votre location, nous vous proposons la liste des travaux possibles :

– Isolation des combles ;
– Isolation thermique par l’intérieur (ITI) ;
– Isolation thermique par l’extérieur (ITE) ;
– Installation de fenêtres à double ou triple vitrage ;
– Installation porte isolante ;
– Mise en place d’un calfeutrage adapté ;
– Installation d’une VMA double flux ;
– Isolation par le dessous (si présence d’un vide sanitaire ou d’un sous-sol) ;
– Installation par le dessus d’un isolant mince (oblige à refaire un revêtement décoratif) ;
– Installation d’une chaudière à gaz à très haute performance énergétique ;
– Installation d’une pompe à chaleur air-eau ;
– Remplacement des convecteurs par des radiateurs électriques à inertie ;
– Installation d’une pompe à chaleur air-air ;
– Remplacement du cumulus électrique par un cumulus thermodynamique (CET).

Le financement de vos travaux de rénovations énergétiques

En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes éligible aux aides de l’état pour la rénovation énergétique de votre logement passoire thermique.

– Prime énergie : jusqu’à 5000 € ;
– L’éco-prêt à taux zéro : de 7000 à 50000 € ;
– MaPrimeRénov’ : forfait selon travaux réalisés ;
– La TVA à taux réduit : taux à 5,5 %.

Ces aides sont soumises à diverses conditions, notamment de revenu, qui relèvent du cas par cas. Il est toujours exigé que les travaux de rénovation énergétique soient réalisés par un artisan labellisé RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ce label garantit la qualification de l’artisan et la qualité des travaux réalisés.

Votre bien prend de la valeur et de l’attractivité

Si jusqu’à présent la performance énergétique ne rentrait pas dans les critères de la décence du logement due au locataire, la Loi Climat-Résilience change la donne. Cette obligation légale n’a pas que des inconvénients pour le propriétaire-bailleur. La rénovation-énergétique du logement augmentera sa valeur vénale en cas de revente et son attractivité sur le marché de la location. Avec l’envolée des prix de l’énergie, les locataires sont de plus en plus attentifs à la classification énergétique des locations. Offrir un logement économe s’avère une solution efficace pour séduire et conserver ses locataires. Un moyen de limiter la carence locative et d’optimiser le rendement locatif. A ce titre, la rénovation énergétique s’impose, au-delà de l’obligation légale et de la déontologie, comme un investissement gagnant.

Vous recherchez des artisans en pays-basque

Le professionnel certifié vous a remis l’audit énergétique de votre location. Ce dernier est une passoire énergétique ? Vous recherchez à présent des artisans label ? Référence de l’immobilier, votre agence de la côte basque peut vous mettre en contact avec des professionnels sérieux. Une autre solution consiste à consulter l’annuaire de France Rénov’, le service public pour mieux rénover mon habitat. Cet annuaire en ligne vous permet de trouver en quelques minutes un professionnel RGE proche de chez vous au Pays basque.

Si la Loi Climat-Résilience apporte des obligations et un calendrier contraignant, vous retiendrez que la lutte contre les passoires thermiques s’impose au plan déontologique comme à celui de la pérennité de votre investissement immobilier. Votre location en Pays basque ne s’en portera que mieux ! Vous avez besoin de précisions ? Naçabal immobilier répond à toutes vos interrogations !